老後のためのアパート経営。次は投資用物件の探し方についてまとめよう。アパートなどの不動産を借りる場合、不動産屋さんに案内されて物件を見る。これを「内見（ないけん）」なんて呼ぶが、投資用物件・収益用物件も同じように現地に行って、部屋の中を見せてもらって設備を確かめてから買う。ただしアパートを借りるのと、収益物件を買うのとでは、物件の見方は全く異なってくる。「借りる」のであれば、気に入らなければ契約を...
収益アパート購入、物件探しのポイント記事一覧
老後のためのアパート経営。収益物件・アパートの探し方。アパート経営で利益を出すには、表面利回り１０％以上の物件を手に入れる必要がある。なぜならアパート経営には、修繕やリフォームなどの経費がかかってくるし、空室でも固定資産税などもかかってくるので、たとえ満室になったとしても、家賃の半分くらいの利益しかないからである。じゃあ表面利回り１０％以上の物件とは、一体どんなものなのか？うりあぱCOMの物件を見...
老後のアパート経営のための物件探しの続き。表面利回りが１０％を超えていて、しかも現状は満室状態。価格は１８８０万円だから、諸経費込みでだいたい２千万円で手に入るお手軽価格。満室状態だから、すぐにリフォームする必要もない。築２５年だから、すぐに取り壊す必要もなさそうだ。つまり購入してすぐに大きな出費があるわけでもない。こういう物件は、かなりよい物件のハズ。なのになぜ売りに出されているのか？そしてまた...
条件が良すぎる物件には、必ずその理由がある。特に「告知事項あり」とあるばあい、これはかなりのリスクがある物件になる。というのも新しく入居者を募る際にも、この告知事項というのは必ず説明されるので、普通の人はなかなか入居しないからだ。この告知事項有りというのは、一体何かというと、過去に入居者がアパート内で自殺をするなど、事件・事故があった物件だ。売買契約時の重要事項説明書には、必ず告知事項として明記し...
アパート経営で利益を上げるには、利回りがよい物件を手に入れないといけない。しかしそんなお宝物件など、市場にはまずでてこない。不動産には掘り出し物など無いというのが定説らしい。その理由は簡単で、掘り出し物物件が出た瞬間にいち早く不動産屋が押さえてしまうから。というのも新しい売り物件の情報が持ち込まれるのは、物件の周辺の不動産屋さんに決まっているからだ。「この物件、売りたいのだけれど…」と言う風に売り...
アパート経営を軌道に乗せるには、優良賃貸物件を手に入れないといけない。表面利回り２０％以上で満室。リフォームや水回りも完璧。そんな超優良賃貸物件を手に入れたい。ところがそんな超優良物件は売りに出ればすぐに買い手が付くから素人にはそんな掘り出し物が回ってくることはない。表面利回り２０％以上で満室、全室リフォーム済み。そんな優良物件なんか市場に出てくる前に、不動産屋さん本人に押さえられてしまい、物件を...
収益用物件選びには、物件を見る目が必要だ。中古物件を選ぶにしても、新築物件を見るにしても、物件を見る目がなければ、問題物件を押しつけられかねない。収益用物件・収益用アパートを譲り受けるにしても、借り主側の視点で住み続けたい住宅でないと、空き室ばかりになって赤字続きになったりする。満室だと聞いていたのに、譲り受けた途端、店子が三々五々、引っ越していって、いつの間にやら空室だらけ、と言うようなことも、...
収益用アパートや収益用マンションなどと言った、収益物件を購入する際に重要なのが、物件に対する知識だ。どういう物件が良いのか、どういう物件なら、入居者を集められるのか。その辺りのことが分かるようにならなければ、空室に悩まされ続け、赤字続きになって返って資産を失うこともあり得るだろう。収益物件を購入する際には、立地だとか築年数だとか、部屋の清潔さや住みやすさ、周囲の環境・コンビニやスーパー、駅までのア...
収益用不動産を買う際に、不良物件を掴まされないために、知っておくべき知識は色々ある。それは建物がどのように建てられているかだ。たとえば、賃貸用マンションと分譲マンションでは、そもそも部屋の造りや設備の充実度がかなり異なる。賃貸用マンションでは、コストパフォーマンス重視で造られていて、とにかく部屋数を増やすことが優先されている。そのため、部屋は手狭だし、壁は薄くて隣の部屋の雑音も聞こえるし、天井も低...
新築物件は、3月引き渡しが多い。これは買い側も売り側にも、3月までに引っ越したい・引き渡したい理由がそれぞれあるからだ。学生や子供を持つ家庭では、春が年度初めなので、そこで引っ越すという機会がある。住宅購入には、親や祖父母からの贈与非課税制度もあるので、それを受けるために3月15日までに引っ越したいという場合もあるだろう。また売り手側は、年度末に売り上げを確定させるため、頑張る。建築会社や不動産関...
収益用不動産で老後も収入を得る。そのためには、物件に対する知識が重要だ。一口に住宅と言っても、様々な工法があって、その違いを理解することも重要だろう。たとえば木造の住宅なら大きく分けて在来工法（軸組工法）２×４（ツーバイフォー）工法という建て方がある。一方、鉄を使って建てる建物なら、鉄骨造り（軽量鉄骨、重量鉄骨）鉄筋コンクリート（RC、ＰＣ造）という2つの建て方がある。在来工法（軸組工法）とは、寺...
収益用物件選び、次は耐震性能について。耐震性能というのは、地震に対する強さのことを言う。耐震性能については、建築基準法で定められているのだが、1981年以前の古い建築基準では、耐震性能が著しく落ちる。そのため、扱う物件がいつ建てられたモノなのか、81年以降の新しい建築基準に沿ったものであるのかは、気をつけねばならなない。そういう古い物件というのは、格段に安い値段が付いているので、なぜ安いのかを考え...
収益用物件の品定め、アパート・一戸建て編。不動産投資で重要なのは、実質利回りだ。最初に収益用物件を買う場合は、気持ちがはやっているため、満室利回りや表面利回りといった「利益」で考えてしまう。ところが実際に物件を手に入れてみると、そんなもの、取らぬ狸の皮算用で、空室に悩まされる日々が始まったりする。空室でも管理費や維持費もかかるから、出費ばかり増え、結局二束三文でまた物件を手放さねばならないというこ...
収益用物件で利益を得るには、できるだけ空室になりにくい物件でないといけない。空室ばかりになる物件というのは、駅やバス停から遠いとか、周囲にスーパーやコンビニがないとか、様々な立地条件の悪さを持っている。立地条件が悪いと、いくら賃料を値下げしても、入居希望者の属性が限定されるから、不利な物件になる。たとえば車やバイクがないと生活できないような立地条件では、職場まで車で通っているような人でもないと、入...
女性は寒さに弱い人が多い。そのため、日当たりの悪い部屋は、それだけで敬遠されてしまう。日の当たらない住宅は、寒くて湿った住宅になる。こういう住宅は、カビなどが生えやすく、ダニもわきやすいので健康に悪い。なので運悪く陽当たりの悪い物件を手に入れてしまった場合は、リフォームで旨く工夫して、陽当たりの悪さと、風通しの悪さを改善しなければならない。近年の住宅基準には、換気性能の基準もあるので、新しい物件と...
収益用物件を選ぶには、物件を観に来た内見者が、住みたいと思うような物件でないといけない。そしてそもそも内見者に来てもらうには、住まいを探している人の関心を引くような物件でないといけない。そのためには、どんな間取りの物件が必要なのか。それにはまず、女性が物件選びの条件に挙げることが多いトイレ・バス別の物件収納スペースが広い物件（特に靴箱）日当たりが良く温かい物件追い炊き機能が付いた風呂がある物件セキ...
収益物件で利益を上げるには、住みやすい物件を選ばねばならない。というのも住みやすい物件なら、入居者が長期間住み続けてくれるため、空室率を下げることができるからだ。2～3年ごとに住人が入れ替わる学生向けアパートでも、良い物件というのは後輩に紹介されて入居希望者が絶えない。具体的に住みやすい部屋の条件としては、トイレ・バス別、収納スペース広め、陽当たりが良く換気や風通しが良い、などといった条件が挙げら...
収益物件の目利き、次は「部屋の暖かさ」だ。暖かい部屋は住み心地が良いので、良い物件だと言える。一般的に、昭和の木造アパートは、たいてい寒い。平成の部屋と同じように暖房を入れていても、格段に寒い。平成の家屋は小型のセラミックヒーターで十分に温まるのに、昭和のアパートはストーブをガンガン焚かなければ部屋が暖まらない。これは一体どういうことなのか？実は、部屋の暖かさというのは室温ではなく「体感温度」で決...
鬼門（きもん）とは、北東の方向で、鬼がやってきて災いをもたらすとされている方角だ。家相でも、鬼門の方向に玄関や窓などの入り口、風呂やトイレなどの水設備を造ると、家族に災いがあるという言い伝えられている。鬼門の真裏の南西の方角は「裏鬼門（うらきもん）」と呼ばれるが、裏鬼門の風呂も「後家の相」で、主人が早死にする家相と言われ、良くないとされている。鬼門・裏鬼門という言葉は、非常によく知られた言葉である...
