アパート経営シミュレーション 儲かるアパートの作り方

アパート経営をするには、住宅を手に入れないといけない。

 

しかし住宅の知識が無いと、何ができて何ができないか分からない。

 

一口に木造だ鉄筋コンクリートだと言っても、どういう特徴があるのか分からないと、大胆なリフォームもできないこともある。

 

格安の中古物件を手に入れても、とんでもないリフォーム費用が必要で、それだけお金を掛けたのに満室にならなかったら悲惨だ。

 

なので本当に基本的なことだけでも、覚えておかねばならない。

 

知らなければ「やる気が無いなこいつ」と思われて、適当な訳あり物件をつかまされてしまうかもしれないし、リフォーム会社に無知をつけ込まれかねない。

 

不動産関連の仕事は、「評判の機能」が働かず、まだまだ「知らない奴が損する」業界だから、知らないことはどんどん覚えて行かないと、言葉にならないような微妙な話が理解できない。

 

ということで、いろいろな知識を覚えておく必要があるが、まずは住宅の基本性能についてだ。

 

日本の住宅は建築基本法によって基準が定められているが、建築基本法も徐々に様々な基準が追加されている。

 

なので住宅が建った時期によって、住宅の基本機能が大きく異なっているので、築年数が1年異なるだけで、全然違うと言うこともあり得るのだ。

 

一番有名なのが1981年の耐震基準の変更で、81年以前に建てられた建物は、耐震性を高める工事をしないと、入居者から敬遠されるかもしれない。

 

そのほかにも、次のような変更がある。

 

主な住宅基準の変更

築年数が大きな住宅物件は、非常に安い価格で取引されている。

 

というのも古い建物は住宅の基本性能が、誰の目にもハッキリと劣っていて、大規模なリフォームが必要だからだ。

 

建築基準法は、建築物の最低基準を定めた法律で、この法律の基準をクリアしていない場合は建てられないが、既存の住宅に対しても何らかの対策が必要なのだ。

 

たとえば1981年から新しい耐震性能基準が盛り込まれ、2000年には耐力壁の配置バランスや金具の強化、地盤の状況に応じた基礎工事の義務化された。

 

逆に言うと、81年以前に建てられた建物では、壁などに筋交い（すじかい）がなかったり、建物の基礎に鉄筋が入っていなくても良かった。

 

また2000年以前に建てられた建物では、地震に耐えられるような耐力壁がなくても良かった。

 

そのために大地震が起こると、一階部分が二階に押しつぶされ、1階にいた人が死亡するようなケースが目立った。

 

6,000人以上の人が亡くなった、1995年の阪神淡路大震災では、鉄筋コンクリート造りにも関わらず、伊丹駅などは1階部分がぺしゃんこになってたね。

 

こういう風に中古住宅では耐震性が十分でないケースがあって、格安の中古物件には、耐震性能を確保するような、大規模なリフォームが必要になる可能性が高い。

 

築年数が同じくらいの中古物件でも、格安物件があるのは、耐震性能などが劣っているってことらしい。