不動産を持つと、固定資産税と修繕費が必要
不動産を持つと必要になるのが、「固定資産税」と「修繕費」だ。
固定資産税は、固定資産税評価額×1.4％という計算式で計算され、住宅として使っている場合は減免措置がある。
また不動産を所有すると所有者責任が生まれるため、修繕費もいろいろかかる。
収益用物件として分譲マンションを買った場合も、修繕費の積み立ては必要だ。
分譲マンションの積み立ては、毎年10万から20万円程度ずつ積み立てていくもので、築年数が増えるごとに、少しずつ金額が上がっていく。
そのため、他人に貸す場合は、修繕費を含めた家賃にしないといけないし、空室でも修繕費は積み立てていかないといけない。
気をつけねばならないのは、この分譲マンションの積立金は、配管や外観塗装などといった、共用部分の修繕費だということだ。
なので自分の物件のリフォーム費用は、別に用意する必要がある。
アパートや一戸建ての場合は、もちろん建物全体の修繕費が必要だ。
リフォームにかかる費用は、リフォームの規模にもよるが、畳替えや襖、壁紙の変更では30万円程度が必要になる。
塗装や庭木の手入れなどにも費用がかかるので、毎年それなりの支出を覚悟しておく必要がある。
特に耐震性能が劣る1981年以前に建てられた建物は、耐震性能の増強が必要で、その場合は、1,000万円から1,500万円くらいになるという。
リノベ リノベーション済み住宅とは
リノベーションとは、中古住宅の再生方法だ。
一般的には、リフォームが部分的改修、リノベーションが根本的改修だ。
一般のリフォームでは、特定の設備だけを入れ替える。
たとえばトイレだけ、風呂だけ、水回りだけ、と言う風に部分的ユニットを入れ替える。
壁紙だけ替えるとか、畳だけ替えるとか言う場合もある。
リフォームは部分的だから、多少はキレイにはなるが、生活動線などは変わらず、劇的な改善は起こらない。
一方、リノベーションでは、部屋の間取りや水回りの配置などを一から見直して改修する。
風呂やトイレの場所、キッチンの配置なども入れ替えたりして、生活動線も変える。
和室を洋室に替えたり、高齢者がつまずかないように段差を無くしたりして、以前とはまるで違う部屋や住宅に生まれ変わらせるのがリノベーションだ。
こういう大規模な改修が必要になってきた背景には、数十年前にあったマンション建築ブームがある。
1970年代後半から80年代までに、大量に造られたマンションが、大規模改修の時期を迎えたため、同時に様々な部分も一緒に入れ替えているのだ。
さらに高齢者が増えたため、バリアフリー設備の設置も必要で、大手建築会社も、リノベーションで稼ごうと色んな提案をするようになっている。
そのため、築30年以上の物件を、収益用物件として手に入れる場合、リノベーション済みでなければ、リノベーションが必要になる。
中古マンションの場合は、リノベーションしないと住み心地が悪いので、これはかなり重要だ。
