アパート経営をするには、住宅を手に入れないといけない。しかし住宅の知識が無いと、何ができて何ができないか分からない。一口に木造だ鉄筋コンクリートだと言っても、どういう特徴があるのか分からないと、大胆なリフォームもできないこともある。格安の中古物件を手に入れても、とんでもないリフォーム費用が必要で、それだけお金を掛けたのに満室にならなかったら悲惨だ。なので本当に基本的なことだけでも、覚えておかねばな...
住宅とリフォームの基礎知識記事一覧
日本の建築物は、建築基準法によって最低レベルの基準が決まっている。なので中古物件は、その最低レベルの基準を満たすためにリフォームが必要になることが多い。建築基準法の住宅に関する大きな変更は次の通りだ。1981年…耐震性能基準が変更1998年…省エネ性能基準が追加2000年…耐力壁の配置バランスや地盤に応じた基礎2003年…24時間換気システムの設置1981年と2000年の変更は、地震に対する基準の...
住宅の建て方には大きく分けるとラーメン構造と壁式構造がある。ラーメン構造と壁式構造では、建物を支えている仕組みが違う。ラーメン構造では、垂直に立てた柱と、水平に張った梁で建物を支えている。壁式構造では、壁を組み合わせて、升や箱のような形で建物を支えている。そのためラーメン構造では、柱と梁さえしっかりしておれば壁をぶち抜いて広い間取りも作ることができる。ただし柱と梁はリフォームで取り除くことができな...
中古住宅を手に入れても、設備がお粗末では借り手がない。そのためリフォームが必要だが、果たしてどれくらいの費用がかかるのか。もちろんこれはケースバイケースであり、何をリフォームするかで費用も替わってくる。築年数が多い中古物件では、耐震強度を上げるためのリフォームも必要だし、屋根などの葺き替え工事も必要だろう。特に一戸建ての建物の場合、10年ごとにいろんなところを修繕しないと、建物劣化が激しくなってボ...
収益用物件を手に入れる前に考えるべきなのが、リフォーム費用だ。自分が住む場合はリフォームしなくても良いかもしれないが、人に貸す場合はなんだかんだリフォームが必要だ。畳や襖などは、入居者が決まってから新しくしても良いだろうけれど、バス・トイレ・台所などの水回りは、それを確かめてから入居を決めるので、重要だ。不動産投資も達人の域に至ると、必要なリフォーム費用が分かるから、現状がボロボロの物件を手に入れ...
不動産を持つと必要になるのが、「固定資産税」と「修繕費」だ。固定資産税は、固定資産税評価額×1.4％という計算式で計算され、住宅として使っている場合は減免措置がある。また不動産を所有すると所有者責任が生まれるため、修繕費もいろいろかかる。収益用物件として分譲マンションを買った場合も、修繕費の積み立ては必要だ。分譲マンションの積み立ては、毎年10万から20万円程度ずつ積み立てていくもので、築年数が増...
収益用物件のリフォームを考える時、バリアフリー化も考慮しておく必要がある。バリアフリー化というのは、部屋と部屋の段差を無くしたり、スロープをつけたり、階段や風呂場などに手すりをつけて、高齢者や身体障害者が生活しやすい状態にすることだ。一言で表現するなら「車椅子で動き回れる家」と言ったところだろう。日本の住宅事情を考えると、空き家が増え、賃貸物件の空室率がどんどん上がって言っている状態だ。少子高齢化...
収益物件のリフォーム、次は床の張り替えだ。文化住宅などの昭和のアパートでは、全室畳敷きになっているところが多いが、フローリングに変えた方が良い物件になる事が多い。というのも高級旅館の和室のように、陽当たりが良く風通しの良い和室なら良いが、日が当たらず湿気た和室では、暗い布団部屋のようなモノで、あまり良くないからだ。また、和室は維持コストも嵩む。和室は襖（ふすま）や障子など、破れやすい素材でできてお...
フローリングで床を張り替える場合、床材を選ぶ必要がある。床材としては、単層フローリング（無垢材）複合フローリング（合板）クッションフロア（ビニール材）という種類があるが、賃貸物件の床材として選ぶなら、合板床材ということになるだろう。というのもビニール素材のクッションフロアというのは、安いが、タバコの灰などで溶けて跡が付く/span>。そのため、運が悪いと入居者が退室するたびに、張り替えないといけな...
収益物件の物件探しの目安。キッチンの設備も、借家探しの判断材料の一つだ。料理をする人にとっては、コンロは2口以上ないとダメだと考えていて、狭いワンルームマンションでも、2口コンロを条件の一つにして部屋探しをするようだ。2口以上ないとダメということは、実は3口あった方が良いって事だから、ファミリー向け収益物件なら3口コンロは必須なのか？と思ったりもする。そこで、台所だけでもリフォームして、2口コンロ...
収益用物件、アパート経営のためのリフォーム、キッチン編。キッチン設備は、住まい探しの一つのポイントだ。女性が部屋選びの条件として上げるのが、台所まわりなので、内見者に来てもらうためには、キッチン設備も重要なポイントだ。そのため、キッチンの設備が古くさく、いかにもくたびた「昭和の台所」のままだと、それだけで内見候補から外されかねない。周辺の競合物件と比べて、見劣りするというのが、一番マズいことだし。...
トイレのリフォームも、収益物件をアピールする大きなポイントだろう。賃料が安い物件の情報を見ると、トイレが古臭い物件も多く、汚れが目立つトイレの写真を平気で載せている家主さんも多い。というのも住宅設備の中で、近年、最も技術革新が進んだのが水洗トイレの便器なので、違いが目に見えて分かるからだ。近年の便器は汚れが付きにくい素材が使われるようになり、また縁無し便器などのように、水が出るノズルがないタイプの...
木造アパートをリフォームする場合、断熱リフォームも大きなテーマになる。というのも木材は水に弱い建材で、長期間水に浸かっていると腐るし、シロアリにも食われやすい。そこで床を高くし、風通しを良くすることで、雨に濡れても、すぐに乾くように建てられている。何百年も前に建てられた寺が今も残っているのは、風通しの良い建て方と、重要な箇所に雨が直接当たらないように、ひさしをつけているからだ。しかしそのせいで、夏...
木造アパートは、地震に弱い。特に1980年以前に建てられた建物は、建築基準に沿っていても耐震性に劣るため、大地震に遭うとかなりの確率で倒壊する。さらに木造建築の場合は、増改築などによって、壁が取り払われたりした結果、耐震性能が落ちている場合もある。当初の設計どおりであれば耐えられた地震も、増改築したことによって耐えられなくなったりするわけだ。1995年の阪神・淡路大震災の時も、建て増ししたビルや建...
