アパート経営シミュレーション 儲かるアパートの作り方

アパート経営や不動産投資は、最初は1,000万以下からスタートするべきだという。というのもいきなり大きな投資をして、その投資がうまく回らなかったら、次の投資が出来なくなる。更地に新しいアパートを建てて、入居者を募集したらすぐに満室になって…というのは一種の夢物語で、現実はそう簡単には満室にはならない。それにすぐに満室になるような場所では、すぐに競合他社が出てくるから、あっという間にお客をとられると...

家賃収入を得るための投資物件の探し方。最初は1,000万以下の物件で、現金で一括で買える物件を狙うと良いという。そして新築ではなく、中古物件で、既に入居者がいるアパートなどが良いという。理由は簡単で、入居者がいると、家賃収入がすぐ入ってくるし、リフォームなども最小限ですむからだという。大手の建設会社や住宅メーカーなどでは、２０００～３０００万円の物件からスタート、なんて言うことが書いてあることが多...

北海道のカリスマ・アパートオーナー、加藤ひろゆき氏の本には、５００万円から１０００万円までで、利回りが３０％くらいの物件が、一番お金が残ると書いてある。一方、５００万円以下だとリフォームにお金がかかることが多く、逆に２０００万～５０００万の物件では大手や資産家も参入しているので、競争率が激しく、入居者を集めるのが大変だという。でも、５００万から１０００万くらいで不動産なんて買えるの？とか思ったりす...

アパート経営を始めよう。アパートを買おう。そう思って始めてみると、意外にお金がかかるのが不動産関係の税金。え、何でこんなに税金を払わないといけないの？最初はそう思ってビックリすることになる。そして不動産関係の税金についてあらかじめ知っておかないと、アパートは買えたが、税金が払えなくて、せっかく手に入れたアパートを売って手放さないといけないなんて事も起こりかねない。では、アパート経営に関係する税金に...

アパート経営のための、物件購入。意外にお金がかかってしまうのが税金だ。アパート取得時の税金としては、不動産取得税消費税・地方消費税登録免許税印紙税などがあるのだが、不動産取得税は４％もかかるので結構大きな出費になってしまう。この不動産取得税は地方税でつまり都道府県や市町村に支払う税金だ。不動産取得税の税額を計算するには、市町村や都道府県が作っている「固定資産課税台帳」に載っている不動産の価格をベー...

投資用物件取得時にかかる税金の話のつづき。老後のためのアパート経営。投資用物件を取得する際には、様々な税金がかかってくる。なので税金のことを考えずに、資金目一杯の物件を手に入れると、資金ショートを起こして立ち往生しかねない。物件を手に入れたらすぐに家賃や売り上げが入ってくるのであれば、そう言う心配も杞憂になるかも知れないが、そう簡単に儲かるってモノでもない。で、物件取得時にかかる税金だが、不動産取...

アパート取得にも税金がかかるが、アパート保有に関しても税金がかかる。アパート保有していると毎年かかる税金固定資産税都市計画税不動産所得に関わる所得税（個人事業税、消費税など）まず固定資産税とは、1月1日時点に保有している固定資産について課税される地方税である。固定資産税の課税対象は土地・家屋・有形償却資産だ。土地と家屋・建物は分かりやすいが、有形償却資産というのはなんだろう？この有形償却資産という...

アパート経営で気になるのが、税金。税金がどれくらいかかるのか、あらかじめ分かっていないと、いくら使ってよいのか分からないこともよくある。固定資産税などは毎年ほぼ一定だからいいが、問題なのが事業規模や利益によって納税額が変化する消費税や事業税の扱い。まず消費税は、売り上げが一千万円を超えたら納めないといけない。５％なら単純計算で５０万円だから結構な額。ただし消費税というのは付加価値税なので、アパート...

アパート経営でも売り上げが一千万を超えたら、消費税を納税する義務が生じる。ただし突然一千万を超えたからと言って、その年に納める必要はない。消費税を納税する義務があるかどうかは、２年前の売り上げによって決まるので、今年は何もしなくてもよい。売り上げが一千万を超えそうだ、あ、消費税どうしよう、…と言う風に慌てる必要はない。ただし翌々年からは消費税の納税義務が生じるので、翌々年からは消費税分を上乗せする...

アパート経営にかかる税金の話の続き。消費税に関しては注意が必要で、同じ家賃をもらっていても、非課税取り引きになる場合と、課税取り引きになる場合がある。たとえば居住用物件を居住目的で貸している場合は、消費税の非課税取り引きに当たり、消費税はかからない。しかし居住用物件でも、事務所用として契約すると、これもまた消費税の対象になってくる。また駐車場などの付帯施設の料金を別に設定している場合は、その料金に...

アパート経営で年間２９０万円以上儲かると、個人でも事業税を支払わねばならない。これは確定申告時に不動産所得の合計が２９０万円以上あれば、自動的に請求が来ると考えればよい。事業税というと、企業が支払う税金で、個人には関係ない税金のようにも思うが、事業税というのは、事業所得に課せられる税なので、法人企業でも個人でも同じなのである。アパート経営は「不動産貸付業」、駐車場経営は「駐車場業」という事業区分に...

アパート経営が順調に進むと、次は二軒目・三軒目の取得ということになる。一軒目の経営が黒字だと、銀行や金融公庫からの融資も受けやすいので、取得・経営も安定していく。しかしそれと反比例して、アパートの管理が面倒になる。自分一人で管理しきれなくなっていくので、ダンナや奥さん、子供や親戚の手を借りたり、従業員を雇って管理をしたりすることになる。そこで必要経費として認められるのが事業専従者控除（じぎょう・せ...

アパート経営を始める前に節税を考えるというのもなんだが、成功の道筋をあらかじめイメージするのも成功の近道だという。なのでアパート物件探しアパート物件購入アパート経営スタートアパート経営を軌道に乗せる二軒目の物件を購入と言う風に、さらにアパート経営が軌道に乗った場合のことも考えよう。つまり法人化と節税だ。法人化というのは、アパート経営を家業でなく企業による事業として経営を行うこと。要するに社長になっ...

不動産投資・アパート経営と言えば、ワンルームマンション投資が思い浮かぶ人も多いだろう。というのも二十世紀後半に、都市部や都市近郊部を中心に、ワンルームマンションが山ほど建てられたからだ。ワンルームマンションには、ハッキリした定義はないのだが、３～4階建てくらいの鉄筋コンクリート建て集合住宅で、一戸の専有面積20平方メートルちょっとくらい。8畳くらいの部屋に、ユニットバスと狭いキッチンが付いている、...

ワンルームマンション税とは、30㎡（平方メートル）未満の「狭小住戸」に課せられる地方税だ。1970年代後半から、雨後の竹の子のようにできたワンルームマンションが、この範疇に入るため、一般的に「ワンルームマンション税」という名前が付いている。ワンルームマンションだけに、なぜ特別な税が課せられているかというと、殆どが投資目的で建てられたモノで、地方自治体に税金を納めないケースが多いからだ。東京都の豊島...