耐震性能 81年以前の物件は要注意

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耐震性能に劣る物件は耐震改修・耐震リフォームが必要

収益用物件選び、次は耐震性能について。

 

耐震性能というのは、地震に対する強さのことを言う。

 

耐震性能については、建築基準法で定められているのだが、1981年以前の古い建築基準では、耐震性能が著しく落ちる。

 

そのため、扱う物件がいつ建てられたモノなのか、81年以降の新しい建築基準に沿ったものであるのかは、気をつけねばならなない。

 

そういう古い物件というのは、格段に安い値段が付いているので、なぜ安いのかを考えたら、気がつくはずだ。

 

もちろん、古い建築基準で建てられた物件であっても、地震に強い物件はある。

 

しかし昔の基準と今の基準は様々な面で大きく違うので、安全性の観点から、耐震補強はどうしても必要になる。

 

なのでリフォームすれば大丈夫だと思って格安の中古物件を買ったら、耐震補強にかなりの費用がかかってしまい、結局高く付くなんて事はよくあることだろう。

 

ではどのような物件が地震に強く、どのような物件が地震に弱いのか。

 

それには大きく分けて、3つのポイントがあるという。

 

その3つのポイントとは、「基礎」「土台」「(耐力)壁」だ。

 

基礎というのは、木造建築の一番下にあるコンクリートの部分で、土台というのは基礎の上に固定されている木の部分だと思えば良い。

 

木造アパートの場合、基礎は鉄筋コンクリートでできているはずだが、昔の建物は鉄筋無しコンクリート(無筋コンクリート)になっている場合がある。

 

鉄筋コンクリートというのは、以前も書いたが、コンクリート部分で固さを作り、鉄筋部分で柔軟性を造るという仕組みだ。

 

ところが鉄筋がない無筋コンクリートは、柔軟性が無いため、壊れるとモロい。

 

なので基礎に鉄筋がしっかり入っているか、ひび割れがないかなどが耐震性のチェックポイントになる。


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木造でも基礎は鉄筋コンクリート

木造アパート・木造建築にも、鉄筋コンクリートが使われている。

 

木造なのに、なぜ鉄筋コンクリート?とも思うが、実は建物の基礎部分は鉄筋コンクリートでできているのだ。

 

鉄筋コンクリートは、鉄筋が柔軟性を受け持ち、コンクリートが固さ・強さを受け持つ仕組みのモノだ。

 

だから鉄筋が入っていない無筋コンクリートでは、地震に非常に弱い。

 

また鉄筋が入っていても、コンクリートがひび割れて雨水などがしみこむと、鉄筋が錆びて強度が落ちる。

 

これはコンクリートを造るときに、コンクリートの加水度合いが適切でない場合に起こる。

 

なので、基礎のコンクリート部分のひび割れは、耐震性能に影響する。

 

そしてその基礎の上に乗っかってるのが、木でできた「土台」で、土台の上に柱が乗っかって家ができている。

 

この土台が基礎の上にしっかり乗っかっておらず、固定されていなければ、地震に弱くなる。

 

土台は木でできており、さらに地面にも近いので、湿気ると腐朽(ふきゅう:腐って崩れ落ちる)したりシロアリにやられたりする。

 

腐朽したりシロアリにやられて土台が傷むと、基礎との一体感がなくなり、地震で上物が基礎からずり落ちたりするからマズい。

 

そして最後のチェックポイントが「耐力壁(たいりょくへき)」だ。

 

耐力壁というのは、水平方向の力に耐える壁で、風や地震に強いパーツだ。

 

木造建築の場合は、軸組工法の場合は、筋交いがしっかり入った壁で、ツーバイフォーなどの壁式構造建築なら、ガッチリした壁というイメージだ。

 

耐力壁が、部屋の四方にガッチリ入っているかどうかで、耐震性能が決まるので、窓や扉が大きくて開放的だなと言う物件は、残念ながら耐震性能が落ちる。

 

こういう場合は耐震改修・耐震リフォームが必要で、100万円以上のリフォーム費用を覚悟しておくべきだろう。


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