不動産購入の内見前にやるべきこと
老後のためのアパート経営。
次は投資用物件の探し方についてまとめよう。
アパートなどの不動産を借りる場合、不動産屋さんに案内されて物件を見る。
これを「内見（ないけん）」なんて呼ぶが、投資用物件・収益用物件も同じように現地に行って、部屋の中を見せてもらって設備を確かめてから買う。
ただしアパートを借りるのと、収益物件を買うのとでは、物件の見方は全く異なってくる。
「借りる」のであれば、気に入らなければ契約を解除すればよい。
しかし「買う」のであれば、物件を売り手に返すことは出来ない。
そして「買う」だけでよいのであれば、買い手である自分が納得すればよいが、「貸して収益を上げる」ためにはそれではダメだ。
「果たしてこの部屋をお金を出して借りてくれる人がたくさんいるかどうか」が、大きな判断ポイントになる。
つまりアパートを一棟買って、さあこれで老後の収入も安定だ！と思ったら、全然入居者が集まらず、いつも半分近く空き家の状態。
あるいは満室でも、賃料が安すぎたり、毎年毎年リフォームが必要だったりして、投資利回りが５パーセント未満で、全然儲からないってこともある。
そう言う物件を借金までして買ってしまったら、老後の安定収入どころではない。
だから上手くいくかどうかは、事前の調査に９９％かかっていると言って良さそうだ。
表面利回りは１０％以上ないと、儲からない
自分が住むアパートと、人に貸して収入を得るためのアパートとでは、それだけで物件を見る目が変わってくる。
投資用物件、収益用物件の場合は、「この物件がいくら自分に利益をもたらすか」という視点で物件を見る必要がある。
そのための最初の数字が、「表面利回り」だ。
表面利回りというのは、投資用物件の投資の目安である。
計算式は次のようになる。
そうすると満室で月３０万円ということになるので、一年間で期待できる最大の賃料収入は、３６０万円という事になる。
このアパートを一棟３６００万円で購入したなら、表面利回りは１０％ということになるし、１８００万円で購入できたら２０％になる。
表面利回りというのは、家賃と購入金額だけで計算するが、実際の利回りはもっともっと低い。
というのもアパート経営には様々な経費が発生するので、掃除をしたり、修繕したり、リフォームしたりという費用もいる。
賃貸物件の仲介業者にもお金を払わないといけないから、満室でも実入りは、家賃の半分前後だという。
だから表面利回りの時点で、５％くらいしか利回りがなければ、どうやっても儲からないと考えるべきだろうね。
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