投資用物件の探し方 表面利回りとは

投資用物件の探し方 表面利回りとは

★第1位★空室はこうやって埋めろ。一級建築士・竹末治生の空室対策の徹底攻略セミナーDVD

★第2位★まずはアパート一棟、買いなさい!石原博光の次世代アメリカ不動産投資術

★第3位★自己資金ゼロからの不動産投資・中村武司の競売不動産で稼ぐ方法・競売王

不動産購入の内見前にやるべきこと

老後のためのアパート経営。

 

次は投資用物件の探し方についてまとめよう。

 

アパートなどの不動産を借りる場合、不動産屋さんに案内されて物件を見る。

 

これを「内見(ないけん)」なんて呼ぶが、投資用物件・収益用物件も同じように現地に行って、部屋の中を見せてもらって設備を確かめてから買う。

 

ただしアパートを借りるのと、収益物件を買うのとでは、物件の見方は全く異なってくる。

 

「借りる」のであれば、気に入らなければ契約を解除すればよい。

 

しかし「買う」のであれば、物件を売り手に返すことは出来ない。

 

そして「買う」だけでよいのであれば、買い手である自分が納得すればよいが、「貸して収益を上げる」ためにはそれではダメだ。

 

果たしてこの部屋をお金を出して借りてくれる人がたくさんいるかどうか」が、大きな判断ポイントになる。

 

つまりアパートを一棟買って、さあこれで老後の収入も安定だ!と思ったら、全然入居者が集まらず、いつも半分近く空き家の状態。

 

あるいは満室でも、賃料が安すぎたり、毎年毎年リフォームが必要だったりして、投資利回りが5パーセント未満で、全然儲からないってこともある。

 

そう言う物件を借金までして買ってしまったら、老後の安定収入どころではない。

 

だから上手くいくかどうかは、事前の調査に99%かかっていると言って良さそうだ。

 


スポンサードリンク

表面利回りは10%以上ないと、儲からない

自分が住むアパートと、人に貸して収入を得るためのアパートとでは、それだけで物件を見る目が変わってくる。

 

投資用物件、収益用物件の場合は、「この物件がいくら自分に利益をもたらすか」という視点で物件を見る必要がある。

 

そのための最初の数字が、「表面利回り」だ。

 

表面利回りというのは、投資用物件の投資の目安である。

 

計算式は次のようになる。

 

表面利回り = 期待される年間賃料収入 ÷ 不動産物件の購入金額
たとえば月家賃が5万円で6室あるアパートがあったとする。

 

そうすると満室で月30万円ということになるので、一年間で期待できる最大の賃料収入は、360万円という事になる。

 

このアパートを一棟3600万円で購入したなら、表面利回りは10%ということになるし、1800万円で購入できたら20%になる。

 

表面利回りというのは、家賃と購入金額だけで計算するが、実際の利回りはもっともっと低い。

 

というのもアパート経営には様々な経費が発生するので、掃除をしたり、修繕したり、リフォームしたりという費用もいる。

 

賃貸物件の仲介業者にもお金を払わないといけないから、満室でも実入りは、家賃の半分前後だという。

 

だから表面利回りの時点で、5%くらいしか利回りがなければ、どうやっても儲からないと考えるべきだろうね。

 

NEXT:利回り10%以上の物件てどんなもの

スポンサードリンク

不動産投資 人気教材ランキング

★第1位★空室はこうやって埋めれば良い。一級建築士・竹末治生の空室対策の徹底攻略セミナーDVD

★第2位★まずはアパート一棟、買いなさい!著者・石原博光の次世代アメリカ不動産投資術

★第3位★自己資金ゼロからの不動産投資・中村武司の競売不動産で稼ぐ方法・競売王

★第4位★不動産投資資金・低金利で借りる日本政策金融公庫完全攻略レポート

★第5位★まずはアパート一棟、買いなさい!著者の金利1.5%の融資で利回り19%の満室経営をする方法

★第6位★光!頭金「ゼロ」でできる『光速』収益不動産投資成功法

アパート経営 空室対策 人気教材ランキング

★★空室はこうやって埋めれば良い。一級建築士・竹末治生の空室対策の徹底攻略セミナーDVD

★★積極的な空室対策で平均利回り13%満室アチーブメントプログラム

このエントリーをはてなブックマークに追加