中古物件としての価値も、購入基準の一つ
収益用アパートや収益用マンションなどと言った、収益物件を購入する際に重要なのが、物件に対する知識だ。
どういう物件が良いのか、どういう物件なら、入居者を集められるのか。
その辺りのことが分かるようにならなければ、空室に悩まされ続け、赤字続きになって返って資産を失うこともあり得るだろう。
収益物件を購入する際には、立地だとか築年数だとか、部屋の清潔さや住みやすさ、周囲の環境・コンビニやスーパー、駅までのアクセス方法など、色んな観点から考えねばならない。
ただこういう収益用物件の善し悪しは、物件をいくつか購入してからでないと、ハッキリ分からないことも多い。
知識としては知ることができても、経営や収支に関しては、実際に経験してみないと分からないことだらけだしね。
机上の計算では毎年数百万円の利益が出るはずなのに、実際にアパート経営を初めて見たら、なんだかんだリフォームが必要だったり、水回りの修繕が必要だったりして、赤字になってしまうことも多い。
また退室者が出た後、新しい入居者がなかなか決まらず、不動産会社からの紹介も途絶えてしまったりして、何年も空いたままになると言うこともある。
そして疲れ果てて、収益用物件を手放そうと思っても、空室だらけの物件では買い手が付かない。
その結果、購入時のローンも完済しないまま、タダみたいな金額で手放す羽目になったりする。
となると、物件購入時には、売却も想定して購入しないといけなくなる。
アパート経営が上手く行かなかった場合に、中古物件としての価値がどれくらいあるのか、それも重要な品定めの基準となる。
「中古物件として高く売れる可能性があるかどうか」という視点で購入を検討するのは必要だろう。
この「売却可能性」という観点は、不動産購入時に重要な目安になる。
販売用マンションと賃貸用マンションは、造りが違う
収益用物件を見る際に重要なのが、物件に対する知識だ。
入居者がなくて空室ばかりになると、売るにも売れないし、中古物件としての価値もなければ丸々損と言うこともあり得る。
特に収益用マンションを購入する場合は、造りがどうなってるかが重要だ。
というのもアパートの場合は、最初から賃貸用として設計されているけれど、マンションの場合は賃貸用物件と販売用物件で造りが違うのだ。
というのもまず賃貸用マンションでは、利回りをよくするために、建設コストが抑えられている。
そのため室内が手狭で、天井も低く、建物の通路やエントランス（入り口）などの共用部分も狭く、あまり見栄えも良くない場合が多い。
賃貸用マンションは、住み心地よりもコストパフォーマンスが優先されるので、できるかぎり部屋数を多くする造りになっているのだ。
一方、販売用物件の分譲マンションでは、完売させることが優先だ。
売るために造るマンションだから、売れるような部屋を造る。
手狭で窮屈な部屋では買い手が付かないため、ゆったりとした造りで、天井も高めになっていたりする。
またエントランスや共用部分も広めに取っていて、設備も充実させていることが多い。
床暖房、二重ガラス、防音壁などと言ったモノや、セキュリティ、オートロック、防犯カメラ、警備会社との提携などなど。
収納スペースも、賃貸マンションでは狭くて数も少ない場合が多いが、分譲マンションでは、広く取っていたりする。
トイレや風呂と言った水回りも、賃貸マンションではユニットバスや狭い浴槽になっていたりするが、分譲マンションでは広くゆったりとした浴槽が備え付けられている。
キッチンなどに関しても同様だ。
もちろん近年は入居者対策のために、収納スペースやバス・トイレ、キッチン周りも充実させている賃貸物件も増えてきた。
しかし昔の賃貸用マンションの場合は、物件としての魅力に欠けるモノが多く、入居者がなかなか集められないかも知れない。
