アパート経営、消費税を忘れるな
アパート経営で気になるのが、税金。
税金がどれくらいかかるのか、あらかじめ分かっていないと、いくら使ってよいのか分からないこともよくある。
固定資産税などは毎年ほぼ一定だからいいが、問題なのが事業規模や利益によって納税額が変化する消費税や事業税の扱い。
まず消費税は、売り上げが一千万円を超えたら納めないといけない。
５％なら単純計算で５０万円だから結構な額。
ただし消費税というのは付加価値税なので、アパートの場合は最終的に店子・借り主が支払うモノになる。
要するに消費税は店子・借り主から預かっているだけって事だね。
そしてアパートを維持するために購入したモノに対しては、そのものを購入した時点で消費税をいくらか払っているので、その分だけ消費税の税額が減ることになる。
たとえばアパートのガスや水道、風呂などの設備の工事を行って工事代金などを払ったら、その中に消費税がいくらか含まれている。
この設備を利用するのが家主であれば、そこで終わりだが、設備を消費するのは（使うのは）家主ではなくアパートの住人だから、工事代金と併せて支払った消費税分は、家主が納める消費税から差し引くことが出来る。
つまり消費税の税額というのは、
けれど、事務所としても使われる場合や、駐車場代などは居住のための空間ではないので、消費税の課税対象になる。
このへん結構ややこしい。
前々年の売り上げが一千万以上なら消費税納税が必要
消費税は、課税事業者が納める税金だ。
課税事業者というのは簡単に言うと、一年間の売り上げが一千万円以上の事業者で、２年前の一年間の売り上げで決まる。
つまり事業年度（決算月の翌月から１２ヶ月分）における売り上げが一千万円を超えたなら翌々年に消費税を支払うことになる。
法人企業の場合は前々事業年度の売り上げが基準になるが、個人事業者の場合は、前々年の一年間の売り上げが対象になる。
つまり法人の場合は４月から翌年の３月までとか、１０月から翌年の９月までと言う風に、事業年度というのを設定しているのだが、個人の場合はもう１月から１２月という風に決まっているわけだ。
で、もし仮に２年前に売上高が一千万円を超えていたとしても、今年納める消費税は、今年の売り上げで計算する。
２年前に売り上げ一千万を超えていたかどうかは、消費税を納税する義務があるかどうかを判定するだけで、納税額は納税する年の売り上げによって決まってくるわけだ。
納税の義務があると確定したら、今年は消費税分を上乗せして売り上げを建てることになるので、今年突然売り上げが上がって一千万を超えたとしても、今年は何も納める必要はない。
実際に消費税を納めるのは翌々年になる。
