アパートを10室以上持つと事業になる

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アパートを10室以上持つと事業になる

アパート経営が順調に進むと、次は二軒目・三軒目の取得ということになる。

 

一軒目の経営が黒字だと、銀行や金融公庫からの融資も受けやすいので、取得・経営も安定していく。

 

しかしそれと反比例して、アパートの管理が面倒になる。

 

自分一人で管理しきれなくなっていくので、ダンナや奥さん、子供や親戚の手を借りたり、従業員を雇って管理をしたりすることになる。

 

そこで必要経費として認められるのが事業専従者控除(じぎょう・せんじゅうしゃ・こうじょ)になる。

 

つまり不動産所得の計算で、事業専従者への給与が必要経費として控除できるようになる。

 

この場合、次のどちらかの計算で小さい方が控除額になる。

 

  • 事業専従者が事業主の配偶者なら86万円、それ以外は専従者一人につき50万円
  • 控除をする前の事業所得等の金額を専従者の数に1を足した数で割った金額
専従者給与と専従者控除(国税庁HP)
ただし事業専従者控除が必要経費として認められるのは、アパート経営が事業的規模に達してないとダメ。

 

つまりアパート経営が「家業」ではなく「事業」として認められないと、事業専従者控除を必要経費として控除できず、所得税をたくさん支払う羽目になってしまうわけだ。

 



事業的規模とは?

アパート経営が上手くいくと、二軒目、三軒目と手を広げていくことになる。

 

アパートを一棟経営するだけでは、大して儲からないから棟数を増やさないと。

 

たとえ現状利回り・実質利回りが10%あったとしても、一千万の物件で賃貸収入は年100万円しか収入が無いわけで、そこから必要経費を差し引くと利益はせいぜい年30万〜50万くらいしかない。

 

つまりアパートを一棟だけ所有しても自分がそのアパートに住むのでなければ、ハッキリ言ってあまり旨味はない。

 

アパート経営で儲けて生活費を稼ごうと思うと、どうしても3〜5棟くらい所有しないといけないわけだ。

 

そうなってようやく、アパートは事業として認められることになり、事業専従者控除というのが必要経費として認められる。

 

ただし自分のアパートが事業規模か家業規模かは、ハッキリ決まっているわけではない。

 

というのも地域の税務署が判断するモノなので、地域によって判断基準は微妙に変わってくるからだ。

 

因みにアパートが事業として認められるのはアパート・マンションの貸し室数が10室以上であるか貸家が5棟以上である場合、駐車場経営だと5車分でアパート1室分くらいで換算されるようだ。

 

もちろん所有しているだけではなく、実際に収入があるのかどうか、賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等も考慮されるから、この目安より経営している賃貸物件が少なくても、事業的規模として認められることもあるという。

 

NEXT:アパート経営・法人化と節税

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