アパートを１０室以上持つと事業になる : アパート経営シミュレーション儲かるアパートの作り方

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アパートを１０室以上持つと事業になる

アパート経営が順調に進むと、次は二軒目・三軒目の取得ということになる。

一軒目の経営が黒字だと、銀行や金融公庫からの融資も受けやすいので、取得・経営も安定していく。

しかしそれと反比例して、アパートの管理が面倒になる。

自分一人で管理しきれなくなっていくので、ダンナや奥さん、子供や親戚の手を借りたり、従業員を雇って管理をしたりすることになる。

そこで必要経費として認められるのが事業専従者控除（じぎょう・せんじゅうしゃ・こうじょ）になる。

つまり不動産所得の計算で、事業専従者への給与が必要経費として控除できるようになる。

この場合、次のどちらかの計算で小さい方が控除額になる。

ただし事業専従者控除が必要経費として認められるのは、アパート経営が事業的規模に達してないとダメ。

つまりアパート経営が「家業」ではなく「事業」として認められないと、事業専従者控除を必要経費として控除できず、所得税をたくさん支払う羽目になってしまうわけだ。

アパート経営が上手くいくと、二軒目、三軒目と手を広げていくことになる。

アパートを一棟経営するだけでは、大して儲からないから棟数を増やさないと。

たとえ現状利回り・実質利回りが１０％あったとしても、一千万の物件で賃貸収入は年１００万円しか収入が無いわけで、そこから必要経費を差し引くと利益はせいぜい年３０万～５０万くらいしかない。

つまりアパートを一棟だけ所有しても自分がそのアパートに住むのでなければ、ハッキリ言ってあまり旨味はない。

アパート経営で儲けて生活費を稼ごうと思うと、どうしても３～５棟くらい所有しないといけないわけだ。

そうなってようやく、アパートは事業として認められることになり、事業専従者控除というのが必要経費として認められる。

ただし自分のアパートが事業規模か家業規模かは、ハッキリ決まっているわけではない。

というのも地域の税務署が判断するモノなので、地域によって判断基準は微妙に変わってくるからだ。

因みにアパートが事業として認められるのはアパート・マンションの貸し室数が10室以上であるか貸家が5棟以上である場合、駐車場経営だと５車分でアパート１室分くらいで換算されるようだ。

もちろん所有しているだけではなく、実際に収入があるのかどうか、賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等も考慮されるから、この目安より経営している賃貸物件が少なくても、事業的規模として認められることもあるという。