リフォーム費用の内訳は？
中古住宅を手に入れても、設備がお粗末では借り手がない。
そのためリフォームが必要だが、果たしてどれくらいの費用がかかるのか。
もちろんこれはケースバイケースであり、何をリフォームするかで費用も替わってくる。
築年数が多い中古物件では、耐震強度を上げるためのリフォームも必要だし、屋根などの葺き替え工事も必要だろう。
特に一戸建ての建物の場合、10年ごとにいろんなところを修繕しないと、建物劣化が激しくなってボロ屋敷になってしまう。
なのでリフォーム費用がどれくらい必要かは、あらかじめ見積もって準備しておかねばならない。
では、何にどれくらいかかるのか、ざっと見てみることにしよう。
まずリフォーム費用は、
材料費というのは、リフォームに使う製品などの価格で、たとえばトイレであれば、便器・タンク・配管などの値段だ。
工事費には様々なものが含まれ
- 現存設備の撤去費用
- 新しい設備の取り付け作業費
- 床やクロスなどの材料費と張り替え費用
- 撤去した設備の処分費用
- コンセントなどの電気配線
「機械器具等損料」というのは、解体作業など作業で使うパワーショベルなどの重機の使用料だと思えば良い。
最後の「諸経費」は、簡単に言うと工務店の手間賃で、リフォーム費用合計の５％か１０％で計算する。
まあ、打ち合わせ費用とか書類作成費とか、そういった経費だと思えば良い。
作業費の根拠は、積算資料
アパート経営には、貸室のリフォームが重要だ。
リフォームには様々なモノがあるが、どういうリフォームをすれば、どれくらいの費用がかかるのか、それを大まかに知っておく必要がある。
古い設備のまま部屋を貸し出してしまうと貸している間に不具合が起こって苦情がくる。
なので物件を買い付ける際にも、どれくらいのリフォーム費用がかかるか、大まかに見当がついていないと、損益計算が狂ってしまう。
せっかく満室になったというのに、リフォーム費用で赤字なんてことになったら、何のためのアパート経営か分からなくなる。
さてそのリフォーム費用はどうやって計算するかというと、これには「積算資料」という一覧表を使う。
積算資料というのは、様々な工事費の標準価格の一覧表で、工務店はこの価格表を用いて費用を計算する。
積算資料は経済調査会というところで作製されていて、積算資料のデータは国道交通省のお墨付き。
なので公的な補助の申請書でも作業費用として使えるのだが、一般人でも買える。
リフォームや改修工事の実例も載っているし、トイレやバス、手すりや屋根瓦などの広告や値段も載っている。
これを見ると、大まかなリフォーム費用が分かる。
一例を挙げると
- トイレの便器交換（和式から洋式）…約20万円＋便器の価格
- トイレ・洗面台の交換…約50万円
- 浴槽の交換…約20万円＋浴槽の価格（給湯器は別）
- 和室から洋室へのリフォーム…約80万円（押し入れ・天袋も撤去）
- マンション内装リフォーム…約120万円
