アパート経営シミュレーション 儲かるアパートの作り方

木造アパートは、地震に弱い。

 

特に1980年以前に建てられた建物は、建築基準に沿っていても耐震性に劣るため、大地震に遭うとかなりの確率で倒壊する。

 

さらに木造建築の場合は、増改築などによって、壁が取り払われたりした結果、耐震性能が落ちている場合もある。

 

当初の設計どおりであれば耐えられた地震も、増改築したことによって耐えられなくなったりするわけだ。

 

1995年の阪神・淡路大震災の時も、建て増ししたビルや建物は派手に倒壊していたしね。

 

そして大震災でハッキリしたのが、壁の役割だ。

 

壁が多い建物は地震に強い。

 

逆に、壁が少ない建物は地震に弱い。

 

同じ鉄筋コンクリートのビルでも、地下や1階を駐車場にしていて、壁が少なかったビルは震災で倒壊してしまった。

 

ラーメン構造で建物を支えているビルでも、壁があるなしによって耐震性能は全然違うと言うことらしい。

 

耐震性のチェックポイント

耐震性能は、「基礎」「土台」「耐力壁」で決まるという。

 

「基礎」というのは、建物の一番下の部分で、木造住宅の場合はたいてい鉄筋コンクリートで基礎が造られている。

 

木造住宅を建てる場合、地面をならした後に、間取り図どおりに鉄筋を組み、型枠を造ってコンクリートを流し込んで基礎を造る。

 

基礎がなかったり、鉄筋が入っていなかったりすると地震に弱い。

 

次に基礎の鉄筋コンクリートが固まったら、今度はその上に土台となる材木を固定していく。

 

ここで基礎と土台の材木がしっかり固定されているか、さらにシロアリなどに食われないような処理が為されているかが重要になる。

 

最後に重要なのが耐力壁で、家の中にある壁の枚数が多ければ多いほど、地震に強くなる。

 

耐震リフォームの方法

耐震リフォームには、大きく分けて3つの方法がある。

 

• 家屋の外側から壁をはがして補強する
• 家屋の内側から壁をはがして補強する
• 壁をはがさず補強する

耐震改修・耐震リフォームの費用は、ケースバイケースで、様々だが、一戸建ての木造の家屋の場合は、だいたい50万～150万円くらいらしい。

 

耐震改修の進め方は、次のような順序で行われる。

 

耐震診断

耐震改修の第一歩は、耐震診断だ。

 

現在の建物が地震に対してどれくらいの強さを持っているかを、図面や実地調査で判定する。

予備調査

まず設計図や増改築などの有無を調べて、耐震性が劣りそうなところを事前に洗い出す。

 

断層の有無など、地盤の情報も参考にする。

 

現地調査

予備調査で問題がありそうな部分を中心に現地調査を行う。

 

さらに見落とし等がないかを確認する。

 

耐震診断・耐震性能の評価

予備調査と現地調査より、専門家が耐震診断を行う。

 

耐震診断は点数制で、評点が1.5以上は耐震改修の必要無し。
逆に評点1.0未満は耐震改修が必要。

 

耐震改修計画を立てる

耐震診断によって明らかになった改修ポイントをまとめ、耐震改修計画を立てる。

 

耐震改修ポイントの確認

耐震改修が必要な箇所をリストアップし、改修した場合に耐震性能がどれくらい上がるかを数値化する。

 

耐震改修予算に応じた改修計画作り

改修予算によって改修する部分を決定し、改修業者が設計を行う。

 

図面を作り、耐震改修費用を見積もる。

 

改修内容と見積もり費用の契約を行う。

 

耐震改修工事の実施・施工

耐震改修工事を実施する。